GESETZ & STEUERN

TECHNISCHE & RECHTLICHE MARKTANFORDERUNGEN

 Nachdem der Käufer die zu handelnde Immobilie ausgewählt hat, beginnen wir alle notwendigen Schritte für diesen Kauf.

ErsteVerfahren

Die ersten Verfahren, die nur einen Tag dauern, sind wie folgt:

  • Erteilung einer Steuer-ID-Nummer in Griechenland
  • Eröffnung eines Bankkontos
  • EinenVorvertrag mit dem Eigentümer unterzeichnen und ihm eine kleine Anzahlung geben, um die Immobilie für eine bestimmte Zeit zu „sichern“, bis alle notwendigen Kontrollen und alle notwendigen Bürokratie abgeschlossen sind, um schließlich den endgültigen Vertrag zu unterzeichnen.

DieserVorvertraglegtu.a.folgendeThemenfest:

  • Den Wert der Immobilie
  • Die Rückzahlungsmethode des vereinbarten Preises
  • Die Bedingungen, die für die Unterzeichnung des endgültigen Vertrags erfüllt sein sollten
  • Die rechtlichen Folgen einer möglichen Nichtunterzeichnung des endgültigen Kaufvertrags, usw.
  • Eine Vollmacht unterzeichnen, um uns das Recht einzuräumen, alle Interbankzahlungen im Interesse des Kunden durchzuführen und alle bürokratischen Probleme während des Auslandsaufenthalts des Kunden lösen zu können
  • Dann muss der Käufer beim Präfekturratdie topographischen Daten vorlegen, um die Genehmigung vom Präfekturratzu erhalten

Im Folgenden werdenalle notwendigen Dokumente aufgelistet, die der Käufer mitbringen muss

Notwendige Kontrollen

Nach diesen Verfahren gibt es einen Zeitraum von ca. 1-2 Monaten, in denen der Ingenieur und der Rechtsanwalt alle notwendigen technischen und rechtlichen Überprüfungen auf dem Grundstück durchführen. Alle diese Handlungen werden von unserer Firma übernommen. Und dann wird der endgültige Vertrag vorbereitet.

  • Rechtskontrolle der verkauften Immobilie
    Nachdem der Käufer die zu handelnde Immobilie ausgewählt hat, sollte der Rechtsanwalt die erforderliche rechtliche Kontrolle beim Grundbuchamt in der Region des Grundstücks durchführen. Dies überprüft die Eigentumsrechte des Erwerbers sowie ob die zu verkaufende Immobilie frei von Gebühren und Forderungen ist (ob eine Pfändung oder eine Hypothek oder eine Hypothek auf Kosten der Immobilie überschrieben oder ob eine Klage gegen den Verkäufer in Bezug auf die Immobilie erhoben worden ist). Das Anwaltshonorar ist gestaffelt und hängt vom Preis der Immobilie ab. Der Käufer bezahlt den Rechtsanwalt, um sicherzustellen, dass die Immobilie zu 100% rechtlich geprüft ist.
  • Technische Überprüfung durch einen Ingenieur
    Die notwendige Kontrolle sollte von einem Bauingenieur durchgeführt werden, der entscheidet, ob die Immobilie zum Verkauf steht und gebaut werden kann, die Baubedingungen erfüllt, wenn eine Boden- und Geldabgabe auf das Grundstück zurückzuführen ist, usw. Der topographische Plan sollte in der Forst- und Archäologieamt abgelegt werden, damit sie uns zustimmen, dass wir auf diesem Grundstück bauen können. Das Honorar des Ingenieurs hängt von der Art der Arbeit ab und wird vom Verkäuferzur Überprüfung des Eigentums bezahlt.

 

Law & Taxes

Endgültiger Vertrag

Falls alle erforderlichen Bedingungen erfüllt sind, können die Parteien mit der Unterzeichnung des endgültigen Vertrags bei einem Notar beginnen
Einen Tag vor Abschluss des endgültigen Vertrages wird vom Käufer die Grunderwerbsteuer bezahlt. (Die Grunderwerbsteuer beträgt 3% des Kaufpreises der verkauften Immobilie)
Der endgültige Vertrag wird unterschrieben, dann macht der Käufer die Interbankzahlung des Kaufpreises an den Verkäufer und von diesem Moment an gehört ihm die Immobilie.

Unmittelbar danach muss der zuständige Rechtsanwalt den Kaufvertrag bei dem zuständigen Grundbuchamt oder Kataster anmelden. Dem Käufer wird der Betrag in Höhe von 0,575% des Grundstückspreises für die Übertragung auf das Grundbuchamt oder Kataster in Rechnung gestellt.

Ausgaben

  • DerKäufer zahlt nichts, um ein Konto zu eröffnen und eine Steuer-ID-Nummer zu erhalten
  • Die Steuern, dieerzahlenmuss, betragen 3% des Wertes der Immobilie
  • Er muss auch 0,575% des Wertes der Immobilie für die Übertragung auf das Grundbuchamt zahlen.
  • Die Vergütung des Ingenieurs wird vom Verkäufer übernommen
  • Anwaltskosten: ~1,2%
  • AVergütung des Notars: ~1% des Wertes

SUMME: ~6% des Wertes der Immobilie

Beigefügte Unterlagen für den Käufer

Die Dokumente, die der Käufer mitbringen muss, hängen davon ab, wie er die Immobilie kaufen möchte,
nämlich:

  • als natürliche Person
  • als Unternehmen

Im Folgenden werden die notwendigen Unterlagen jeweils aufgeführt.

Natürlicheperson

Unterlagen für die Erteilung einer Steuer-ID-Nummer:
Ausländer mit Wohnsitz im Ausland erhalten eine Steuer-ID-Nummer vom zuständigen Finanzamt. 

  • Steuererklärung aus dem Vorjahr
  • Reisepass
  • eine Strom-, Wasser- oder Telefonrechnung (wird nur benötigt, um den wahren Standort Ihres Hauses nachzuweisen)
  • Bescheinigung über den steuerlichen Wohnsitz
  • der Käufer muss anwesend sein
  • Förmliche Erklärung für einen Steuervertreter (wo eine Person unserer Firma der Steuervertreter des Käufers ist, weil er ein griechischer Verkäufer sein muss)

UnterlagenfürdieEröffnungdesBankkontos:
Die Bank, die die geringsten Unterlagenverlangt und das Bankkonto eröffnen kann, ist die Nationalbank von Griechenland

  • die griechische Steuer-ID-Nummer
  • Reisepass
  • eine Strom-, Wasser- oder Telefonrechnung
  • Bescheinigung über den steuerlichen Wohnsitz
  • eine förmliche Erklärung unterzeichnen, dass er innerhalb eines Monats der Betrag von 10.000 € hinterlegen wird
  • eine förmliche Erklärung unterzeichnen, dass erkein anderes Bankkonto in einer anderen Bank hat

Alle oben genannten Dokumente müssen in die griechische Sprache übersetzt werden.
Die Erteilung der Steuer-ID-Nummer und die Eröffnung des Bankkontos sind kostenlos. 

Unternehmen

Unterlagen für die Erteilung einer Steuer-ID-Nummer: 

  • offiziell übersetzte Satzung
  • übersetzte Vollmacht für die Bestellung eines gesetzlichen Vertreters in Griechenland
  • förmlicheErklärungvomgesetzlichenVertreter, inderseinWohnsitz in Griechenland angegeben wird
  • Erklärung über die Rechtsform der ausländischen Gesellschaft
  • Bescheinigung der zuständigen Steuerbehörde über die Existenz der Gesellschaft

Förmliche Erklärung, dass der Grundstückskaufvertrag in zweifacher Ausfertigung vorgelegt wird, sobald er verfasst wird.

UnterlagenfürdieEröffnungdesBankkontos:
Die Bank, die die geringsten Unterlagenverlangt und das Bankkonto eröffnen kann, ist die Nationalbank von Griechenland

  • Satzung der Gesellschaft
  • Erklärung, dass kein Konkurs erfolgt ist
  • Bescheinigung, dass die Gesellschaft noch aktiv ist
  • Personalausweis des gesetzlichenVertreters
  • die griechische Steuer-ID-Nummer
  • eine förmliche Erklärung unterzeichnen, dass er innerhalb eines Monats der Betrag von 10.000 € hinterlegen wird
  • eine förmliche Erklärung unterzeichnen, dass er kein anderes Bankkonto in einer anderen Bank hat

Alle oben genannten Dokumente müssen in die griechische Sprache übersetzt werden
Die Erteilung der Steuer-ID-Nummer und die Eröffnung des Bankkontos sind kostenlos.

Beigefügte Unterlagen für den Verkäufer

Für eine Parzelle
  • Steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung (wird das übertragene Eigentum und den Zweck, für den es ausgestellt wird, angeben)
  • Sicherheitsunbedenklichkeitsbescheinigungdurch das Sozialversicherungsanstalt (IKA)
  • Bestätigung durch den Ingenieur gemäß den Bestimmungen des Gesetzes 4178/2013 Artikel 3 Abs. 1a
  • Bescheinigung überdie Einheitliche Immobilien-Besitzsteuer (ENFIA) G.4174/2013 fürdas Jahr2014 (durch den Buchhalter)
  • Topographischer Planin GGRS 87
  • Titel des Eigentums, Eigentumsvertrag
  • Genehmigung der zuständigen Region
Beigefügte Kaufunterlagen (für Wohneigentum) für den Verkäufer
  • Steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung (wird das übertragene Eigentum und den Zweck, für den es ausgestellt wird, angeben)
  • Vertrag über den Erwerb der Immobilie
  • Baugenehmigung (wenn es keine PPC-Bestätigung überden Datum gibt, als das Gebäude zum ersten Mal elektrifiziert wurde), um das Alter zu berechnen
  • Bestätigung durch den Ingenieur gemäß den Bestimmungen des Gesetzes 4Bescheinigung überdie Einheitliche Immobilien-Besitzsteuer (ENFIA) G.4174/2013 fürdieJahre 2011, 2012, 2013, 2014
  • Sicherheitsunbedenklichkeitsbescheinigung
  • Energieeffizienzausweis durch den verantwortlichen Ingenieur
  • Auszug aus Katasterkarte mit Katasterblatt (wenn das Grundstück zu einem Katastergebiet gehört)

 Gewerbesteuern in Griechenland

 Die Steuern, die jemand zahlen muss, wenn das Eigentum, das er besitzt, etwas Einkommen liefert, hängen davon ab, ob er das Eigentum:

  • als natürliche Person
  • als Unternehmen

verwalten möchte.

Die Höhe der Steuern je nach Fall ist unterschiedlich, undabhängig von dem Einkommen, das diese Immobilie jährlich zur Verfügung stellt, entscheiden Sie, sich dafür als eine natürliche Person oder als ein Unternehmen steuerlich anzumelden.

Natürliche Person

In diesem Fall sind die Steuern wie folgt:

  • 0€<Einkommen<12.000€
    Steuer= 15%*Einkommen
  • 12.001€<Einkommen<35.000€
    Steuer=12.000€*15% (Einkommen-12.000€)*35%
  • 35.001€<Einkommen
    Steuer=12.000€*15% (35.000€-12.000€)*35% (Einkommen-35.000€)*45%

Dies sind die einzigen Steuern, die eine natürliche Person zahlen muss.
Wenn das Einkommen klein genug ist, d.h. ~ 20.000 €, ist die beste Option, die Immobilie als eine natürliche Person statt als ein Unternehmen zu verwalten.
Wenn Sie auch Dienstleistungen für Ihre Immobilie anbieten möchten, wie zum Beispiel ein Restaurant haben, Autos an Ihre Kunden vermieten, Bar haben, usw., dann müssen Sie ein Unternehmen gründen. Das Unternehmen können Sie entweder als eine natürliche Person oder als eine ausländische Gesellschaftschaffen.

Unternehmen

Sie können als natürliche Person ein Unternehmen in Griechenland eröffnen, oder wenn Sie bereits eine ausländische Gesellschaftsind, eine Niederlassung oder eine Tochtergesellschaft gründen

  • Während der Zeit des Kaufs der Immobilie: -Natürliche Person: Sie müssen kein Unternehmen gründen. Sie benötigen nur Ihre griechische Steuer-ID-Nummer -AusländischeGesellschaft: Sie tätigen den Kauf nur mit Ihrer griechischen Steuer-ID-Nummerals Unternehmen. Es besteht keine Notwendigkeit, eine Niederlassung oder eine Tochtergesellschaft für den Kauf (oder Verkauf) zu gründen
  • Wenn der Bau und die Vermietung dieser Immobilie schon begonnen haben, dann: -Natürliche Person: Muss ein Unternehmen gründen -AusländischeGesellschaft: Muss eineNiederlassung oder eine Tochtergesellschaft gründen

Wenn die Immobilie leer oder nur ein Grundstück ist und Sie kein Einkommen daraushaben, müssen Sie keine Buchführungsbücher halten, nur einmal im Jahr müssen Sie eine Steuererklärung für das Einkommen dieser Gesellschaftmachen.
Das Einkommen beträgt in diesem Fall 0 €, also beträgt Ihre Steuer 0 €.
Sie müssen nur einen Buchhalter bezahlen, um Ihre Steuererklärung abzugeben.
Also zu Beginn des Projekts, wenn Sie nur das Grundstück haben, benötigen Sie nur die griechische Steuer-ID-Nummerals ausländische Gesellschaft. Sie müssen nicht von Anfang an eine Niederlassung oder Tochtergesellschaft gründen
Wenn der Bau beginnt, sollten Sie in Griechenland eine Niederlassung oder Tochtergesellschaft gründen und alle Buchhaltungsbücher als griechische Gesellschaftführen.

Im Folgenden sind die einzelnen Fälle aufgeführt:

Niederlassungder ausländischen Gesellschaft

Die Niederlassung der ausländischen Gesellschaftkann den gesamten Nettogewinn an die Muttergesellschaft senden, ohne dass Sie eine zweite Einkommenssteuer an Ihr Land zahlen, da Sie bereits in Griechenland bezahlt haben.
In diesem Fall müssen Sie in Griechenland keine Dividendensteuer bezahlen. Sie verschicken die Nettogewinne an Ihr Land, und dort zahlen Sie die Dividendensteuer gemäß den Gesetzen Ihres Landes.

STEUER: 29%*Gewinn
In diesem Fall basiert die Steuer auf dem Gewinn und nicht auf dem Einkommen. Das Unternehmen kann jedes Jahr 4% des Wertes der Immobilie als Schaden hinzufügen. Es kann auch jedes Jahr die Rechnungen für die Betriebskosten des Unternehmens mitrechnen.
Während des Baus werden alle Rechnungen den Buchhaltungsbüchern hinzugefügt. Sie zahlen keine Steuern, weil Ihr Einkommen während der Bauzeit noch 0 € beträgt.
Wenn Sie beginnen, Ihre Immobilie zu mieten, und Sie einen Gewinn aus Ihrem Geschäft machen, dann sind die Steuern, die Sie zahlen müssen, wie folgt:
A=Einkommen
B=Ausgaben
C=Gewinn=A-B (Einkommen - Ausgaben)
D=Steuern=29%*C(Gewinn)
E=Nettogewinn=C-D

Tochtergesellschaft oder Unternehmen als natürliche Person

Tochtergesellschaft ist eine griechische Gesellschaft mit ausländischen Aktien.

Wenn Sie den Nettogewinn an Ihr Land zurücksenden wollen, müssen Sie die Dividendensteuer in Griechenland zahlen.
In diesem Fall zahlen Sie die Dividendensteuer in Ihrem Land nicht zurück. Gleiches gilt, wenn Sie ein Unternehmen als natürliche Person gründen.

Sie haben die Wahl, eine griechische Gesellschaftzu gründen, die einer natürlichen Person oder einer ausländischen Gesellschaft(Mutter-Tochter-Gesellschaft) gehört.
In diesem Fall haben Sie die gleichen Steuern wie eine Niederlassung

STEUER: 29%*Gewinn

In diesem Fall müssen Sie für den Rest des Gewinns eine 15% Dividendensteuer zahlen.
Zwischen europäischen Unternehmen und Einzelpersonen gibt es keine Doppelbesteuerung.
A=Einkommen
B=Ausgaben
C=Gewinn=A-B (Einkommen - Ausgaben)
D=Steuern=29%*C(Gewinn)
E=Gewinn=C-D
F=Dividendensteuer =15%*E(Gewinn)
G=Nettogewinn nach allen Steuern=E-F

Sie brauchen einen gesetzlichen Vertreter für Ihr Unternehmen. Vielleicht ist er ein griechischer Staatsbürger oder auch Sie, aber Sie benötigen eine Aufenthaltsgenehmigung in Griechenland.

Also, wenn Sie bauen, renovieren und Dienstleistungen auf Ihrer Immobilie anbieten möchten, dann müssen Sie ein griechischesUnternehmen gründen.
Eine letzte und sehr nützliche Sache, die Sie wissen müssen, ist, dass, weil sich viele hinter Offshore-Gesellschaften und Immobilien verstecken, müssen die griechischen Steuerbehörden die Leute hinter jedem Unternehmen wissen, um eine Steuer-ID-Nummer für sie auszugeben. 

Denn wenn das Finanzamt nicht erkennen kann, wer hinter dem Unternehmen steht, muss es für jede Offshore-Gesellschaft ohne Namen eine Steuer von 15% auf den Wert des Unternehmens zahlen.