ΝΟΜΟΙ & ΦΟΡΟΙ

ΤΕΧΝΙΚΕΣ ΚΑΙ ΝΟΜΙΚΕΣ ΑΠΑΙΤΗΣΕΙΣ ΑΓΟΡΑΠΩΛΗΣΙΑΣ

Αφού επιλεχθεί από τον ενδιαφερόμενο αγοραστή το ακίνητο αγοραπωλησίας, ξεκινάμε όλες τις απαραίτητες διαδικασίες αγοραπωλησίας.

Πρώτες Διαδικασίες

Οι πρώτες διαδικασίες, οι οποίες έχουν διάρκεια μίας ημέρας, είναι οι εξής:

  • Έκδοση ΑΦΜ στην Ελλάδα
  • Άνοιγμα τραπεζικού λογαριασμού
  • Υπογραφή ενός προσύμφωνου με τον ιδιοκτήτη και κατάθεση μίας μικρής προκαταβολής, ώστε να δεσμευτεί το ακίνητο για ορισμένο χρονικό διάστημα, έως ότου ολοκληρωθούν όλοι οι απαιτούμενοι έλεγχοι και να υπογραφεί το τελικό συμβόλαιο.

Με το προσύμφωνο αυτό θα καθορίζονται θέματα όπως:

  • H αξία του ακινήτου
  • Ο τρόπος εξόφλησης του ποσού
  • Οι προϋποθέσεις που θα πρέπει να συντρέχουν για την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου
  • Οι έννομες συνέπειες ενδεχόμενης μη υπογραφής του οριστικού συμβολαίου αγοραπωλησίας κλπ

Ο υποψήφιος αγοραστής υπογράφει ένα πληρεξούσιο, ώστε να δώσει το δικαίωμα στην εταιρίας μας να κάνει όλες τις διατραπεζικές πληρωμές για χάριν του πελάτη και να μπορεί να διευθετήσει όλα τα γραφειοκρατικά ζητήματα, ενώ ο πελάτης βρίσκεται στο εξωτερικό.
Στη συνέχεια, ο υποψήφιος αγοραστής καταθέτει στην Νομαρχία το τοπογραφικό, ώστε να πάρει έγκριση από την Νομαρχία. Παρακάτω αναφέρονται τα απαραίτητα έγγραφα που πρέπει να φέρει μαζί του ο αγοραστής.

Απαιτούμενοι έλεγχοι

Μετά από αυτές τις διαδικασίες, ακολουθεί μία περίοδος περίπου 1-2 μηνών, όπου ο μηχανικός και ο δικηγόρος πραγματοποιούν όλους τους απαιτούμενους τεχνικούς και νομικούς ελέγχους για το ακίνητο. Όλες αυτές τις ενέργειες τις αναλαμβάνει η εταιρία μας και όταν ολοκληρωθούν, προετοιμάζεται το οριστικό συμβόλαιο.

  • Νομικός έλεγχος του ακινήτου προς πώληση
    Αφού επιλέξει ο υποψήφιος αγοραστής το ακίνητο της αγοραπωλησίας θα πρέπει να γίνει από δικηγόρο ο απαιτούμενος νομικός έλεγχος στο οικείο Υποθηκοφυλακείο-Κτηματολόγιο της περιφέρειας του ακινήτου. Έτσι θα ελεγχθούν οι τίτλοι κτήσης του πωλητή(-ων) καθώς και το αν το προς πώληση ακίνητο είναι ελεύθερο βαρών και διεκδικήσεων (αν δηλαδή υπάρχει κατάσχεση ή έχει εγγραφεί υποθήκη ή προσημείωση υποθήκης σε βάρος του ακινήτου ή αν έχει ασκηθεί αγωγή κατά του πωλητή που να αφορά το ακίνητο).
    Η αμοιβή του δικηγόρου είναι κλιμακωτή και εξαρτάται από την τιμή του ακινήτου. Ο υποψήφιος αγοραστής πληρώνει τον δικηγόρο για να βεβαιωθεί ότι το ακίνητο είναι 100% νομικά ελεγμένο.
  • Έλεγχος από μηχανικό
    Θα πρέπει να γίνει ο απαραίτητος έλεγχος από πολιτικό μηχανικό ο οποίος θα διαπιστώσει αν το προς πώληση ακίνητο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο, πληροί τους όρους δόμησης, αν για το ακίνητο αυτό οφείλεται εισφορά σε γη και χρήμα κλπ.
    Θα πρέπει επίσης να κατατεθεί το τοπογραφικό στο δασαρχείο και στην αρχαιολογία, ώστε να μας δώσουν έγκριση για την οικοδόμηση του οικοπέδου.
    Η αμοιβή του μηχανικού εξαρτάται από το είδος της εργασίας και την αναλαμβάνει ο πωλητής προκειμένου να ελέγξει το ακίνητο.

Τελικό συμβόλαιο

Στην περίπτωση που συντρέχουν όλες οι απαιτούμενες προϋποθέσεις, τα συμβαλλόμενα μέρη μπορούν να προχωρήσουν στην υπογραφή του τελικού συμβολαίου σε συμβολαιογράφο. Μία ημέρα πριν την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου, καταβάλεται από τον αγοραστή ο φόρος μεταβίβασης (Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου ισούται με το 3% επί του τιμήματος του πωλούμενου ακινήτου).

Υπογράφεται το τελικό συμβόλαιο και έπειτα καταβάλλονται διατραπεζικά τα χρήματα στον πωλητή. Από αυτή την στιγμή το ακίνητο του ανήκει. Αμέσως μετά ο αρμόδιος δικηγόρος θα πρέπει να καταχωρίσει το συμβόλαιο αγοραπωλησίας στο αρμόδιο υποθηκοφυλακείο ή κτηματολόγιο. Ο αγοραστής επιβαρύνεται του ποσού που αντιστοιχεί στο 0.575% επί του τιμήματος του ακινήτου για την μεταγραφή στο υποθηκοφυλακείο ή κτηματολόγιο.

Αμοιβές

  • Ο υποψήφιος αγοραστής δεν πληρώνει τίποτα για την έκδοση ΑΦΜ
  • Οι φόροι που καλείται να καταβάλλει είναι το 3% επί της αξίας του ακινήτου
  • Καλείται να καταβάλλει το 0.575% επί της αξίας του ακινήτου για την μεταγραφή στο υποθηκοφυλακείο
  • Η αμοιβή του μηχανικού καλύπτετε από τον πωλητή
  • Η αμοιβή δικηγόρου κυμαίνεται περίπου στο 1,2% επί της αξίας του ακινήτου
  • Η αμοιβή του συμβολαιογράφου κυμαίνεται περίπου στο 1% επί της αξίας του ακινήτου

Συνολικά καταβάλλεται περίπου το 6% επί της αξίας του ακινήτου

Απαιτούμενα έγγραφα υποψήφιου αγοραστή

Τα έγγραφα που χρειάζεται να έχει μαζί του μεταφρασμένα στα ελληνικά ο υποψήφιος αγοραστής εξαρτώνται από τον τρόπο που επιθυμεί να αγοράσει το ακίνητο (ως φυσικό πρόσωπο ή ως εταιρία).

Αγοραπωλησία ως ΦΥΣΙΚΟ ΠΡΟΣΩΠΟ

Δικαιολογητικά για την έκδοση ΑΦΜ:

  • Οι αλλοδαποί που είναι κάτοικοι εξωτερικού λαμβάνουν ΑΦΜ από την αρμόδια εφορία. 
  • Φορολογική δήλωση προηγούμενου έτους
  • Διαβατήριο
  • Έναν λογαριασμό κοινής ωφέλειας (ηλεκτρικό ρεύμα ή νερό ή τηλέφωνο) ο οποίος αποτελεί απόδειξη για την πραγματική τοποθεσία του σπιτιού σας.
  • Πιστοποιητικό φορολογικής κατοικίας
  • Φυσική παρουσία υποψήφιου αγοραστή
  • Υπεύθυνη δήλωση για φορολογικό εκπρόσωπο (ο φορολογικός εκπρόσωπος του αγοραστή είναι άτομο της εταιρίας μας, διότι πρέπει να είναι Έλληνας πωλητής).

Δικαιολογητικά για άνοιγμα τραπεζικού λογαριασμού:
Η τράπεζα, η οποία θέλει τα ελάχιστα έγγραφα, και μπορεί να ανοίξει κανείς τραπεζικό λογαριασμό είναι η Εθνική Τράπεζα της Ελλάδας.

  • Το ελληνικό ΑΦΜ
  • Διαβατήριο
  • Ένας λογαριασμός κοινής ωφέλειας (ηλεκτρικό ρεύμα ή νερό ή τηλέφωνο)
  • Πιστοποιητικό φορολογικής κατοικίας
  • Υπογραφή υπεύθυνης δήλωσης στην οποία αναφέρεται ότι εντός ενός μηνός θα κατατεθεί το ποσό των 10.000€
  • Υπογραφή υπεύθυνης δήλωσης στην οποία αναφέρεται ότι ο υποψήφιος αγοραστής δεν διαθέτει άλλο τραπεζικό λογαριασμό σε άλλη τράπεζα

Όλα τα παραπάνω έγγραφα, πρέπει να είναι μεταφρασμένα στην ελληνική γλώσσα
Η έκδοση ΑΦΜ και το άνοιγμα τραπεζικού λογαριασμού δεν έχει κόστος. 

Αγοραπωλησία ως ΕΤΑΙΡΙΑ

Δικαιολογητικά για έκδοση ΑΦΜ:

  • Καταστατικό εταιρίας επίσημα μεταφρασμένο στα ελληνικά
  • Πληρεξούσιο έγγραφο μεταφρασμένο για τον ορισμό νομικού εκπροσώπου στην Ελλάδα
  • Υπεύθυνη δήλωση από το Νομικό Εκπρόσωπο, στην οποία δηλώνεται η  διεύθυνσή του στην Ελλάδα
  • Δήλωση στην οποία  αναγράφεται η νομική μορφή της Αλλοδαπής εταιρείας
  • Πιστοποιητικό της αρμόδιας Φορολογικής Αρχής για την ύπαρξη της εταιρείας
  • Υπεύθυνη δήλωση ότι θα προσκομιστεί το συμβόλαιο αγοράς ακινήτου σε δύο αντίτυπα μόλις συνταχθεί.

Δικαιολογητικά για άνοιγμα τραπεζικού λογαριασμού:
Η τράπεζα, η οποία θέλει τα ελάχιστα έγγραφα, και μπορεί να ανοίξει κανείς τραπεζικό λογαριασμό είναι η Εθνική Τράπεζα της Ελλάδας.

  • Καταστατικό της εταιρείας
  • Πιστοποιητικό μη πτωχεύσεως αυτής
  • Πιστοποιητικό ότι εξακολουθεί να είναι ενεργή η εταιρία
  • Ταυτότητα του νομικού εκπροσώπου
  • Ελληνικό ΑΦΜ
  • Υπογραφή υπεύθυνης δήλωσης ότι εντός ενός μηνός θα κατατεθεί από το ποσό των 10.000€
  • Υπογραφή υπεύθυνης δήλωση ότι δεν διαθέτει άλλο τραπεζικό λογαριασμό σε άλλη τράπεζα

Όλα τα παραπάνω έγγραφα, πρέπει να είναι επίσημα μεταφρασμένα στην ελληνική γλώσσα.
Η έκδοση ΑΦΜ και το άνοιγμα τραπεζικού λογαριασμού δεν έχει κόστος. 

Προσαρτώμενα έγγραφα πωλητή

Για αγροτεμάχιο

  • Αποδεικτικό φορολογικής ενημερότητας (όπου αναφέρεται το ακίνητο που μεταβιβάζεται και τον σκοπό για τον οποίο εκδίδεται το αποδεικτικό)
  • Ασφαλιστική ενημερότητα από το ΙΚΑ
  • Βεβαίωση του μηχανικού σύμφωνα με τις διατάξεις του Ν.4178/2013 άρθρο 3 παργ. 1α
  • Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ Άρθρο  Ν.4174/ για το έτος 2014 (από τον λογιστή)
  • Τοπογραφικό σε ΕΓΣΑ 87
  • Τίτλος κτήσης, συμβόλαιο ακινήτου
  • Άδεια της αρμόδιας περιφέρειας

Προσαρτώμενα αγοραπωλησίας (για αστικό ακίνητο) για τον πωλητή

  • Αποδεικτικό φορολογικής ενημερότητας (όπου θα αναφέρεται το ακίνητο που μεταβιβάζεται και τον σκοπό για τον οποίο εκδίδεται το πιστοποιητικό)
  • Συμβόλαιο απόκτησης του ακινήτου
  • Άδεια οικοδομής (αν δεν υπάρχει άδεια βεβαίωσης από την ΔΕΗ για το πότε ηλεκτροδοτήθηκε το κτίσμα για πρώτη φορά) προκειμένου να υπολογιστεί η παλαιότητα
  • Βεβαίωση του μηχανικού σύμφωνα με τις διατάξεις του Ν.4178/2013 άρθρο 3 παρ. 1α
  • Τοπογραφικό σε ΕΓΣΑ 87 και κατόψεις αν υπάρχουν
  • Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ Άρθρο  Ν.4174/2013 για τα έτη 2011, 2012, 2013, 2014
  • Ασφαλιστική ενημερότητα
  • Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ) από τον αρμόδιο μηχανικό
  • Απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος με κτηματολογικό φύλλο (εάν το ακίνητο ανήκει σε περιοχή κτηματολογίου)

Law & Taxes

Φόροι Ακινήτων στην Ελλάδα

Σε κάθε περίπτωση υπάρχει ένας φόρος για τα ακίνητα, ο οποίος αφορά την ακίνητη περιουσία του κάθε ενός. Ο φόρος αυτός ονομάζεται ΕΝΦΙΑ και για κάθε ακίνητο καταβάλλεται μία φορά τον χρόνο. Το πόσο αυτού του φόρου εξαρτάται από πολλές παραμέτρους.
Μπορούμε νωρίτερα, πριν ξεκινήσετε την κατασκευή να σας ενημερώσουμε, πόσο είναι αυτός ο φόρος.

Φόροι Επιχειρήσεων στην Ελλάδα

 Οι φόροι που καλείται κάποιος να πληρώσει, όταν από το ακίνητο που κατέχει του αποφέρει κάποιο εισόδημα, εξαρτάται από το αν επιθυμεί να διαχειρίζεται το ακίνητο:

  • ως φυσικό πρόσωπο
  • ως εταιρία

Η κάθε περίπτωση έχει και διαφορετική φορολογία, και αναλόγως του εισοδήματος που του παρέχει ετησίως το ακίνητο αυτό, θα επιλέξει να δηλώνετε φορολογικά ως φυσικό πρόσωπο ή ως εταιρία.

Φυσικό Πρόσωπο

Σε αυτή την περίπτωση οι φόροι είναι οι εξής:

  • 0 € < εισόδημα < 12.000 €
    φόρος= 15%*εισόδημα
  • 12.001 € < εισόδημα < 35.000 €
    φόρος = 12.000€ * 15% + (εισόδημα-12.000€) * 35%
  • 35.001 € < εισόδημα
    φόρος=12.000€*15% + (35.000€-12.000€)*35% + (εισόδημα-35.000€)*45%

Αυτοί είναι οι μόνοι φόροι, όπου το φυσικό πρόσωπο, καλείται να πληρώσει.

Εάν το εισόδημα είναι αρκετά μικρό, δηλαδή της τάξεως των ~20.000€, η καλύτερη επιλογή είναι να διαχειρίζεται το ακίνητο ως φυσικό πρόσωπο, αντί ως εταιρία.

Εάν επιθυμείτε να παρέχετε και υπηρεσίες στο ακίνητο σας, όπως να έχετε εστιατόριο, να ενοικιάζετε αυτοκίνητα στους πελάτες σας, να έχετε μπαρ κτλ, τότε πρέπει να δημιουργήσετε εταιρία. Την εταιρία θα την δημιουργήσετε είτε ως φυσικό πρόσωπο, είτε ως αλλοδαπή εταιρία.

Εταιρία

Μπορείτε ως φυσικό πρόσωπο να ανοίξετε μία εταιρία στην Ελλάδα, ή αν είστε ήδη κάποια αλλοδαπή εταιρία, να ιδρύσετε ένα υποκατάστημα ή θυγατρική εταιρία.

Κατά την περίοδο της αγοραπωλησίας του ακινήτου:

  • Φυσικό πρόσωπο: Δεν χρειάζεστε να ανοίξετε εταιρία. Χρειάζεστε μόνο το ελληνικό ΑΦΜ σας.
  • Αλλοδαπή Εταιρία: Θα κάνετε την αγοραπωλησία μόνο με το ελληνικό ΑΦΜ σας σαν εταιρία. Δεν είναι ανάγκη να ιδρύσετε υποκατάστημα ή θυγατρική για την αγοραπωλησία.
    Όταν θα ξεκινήσει η κατασκευή και η ενοικίαση του ακινήτου αυτού, τότε:
  • Φυσικό πρόσωπο: Ιδρύει εταιρία
  • Αλλοδαπή Εταιρία: Ιδρύει υποκατάστημα ή θυγατρική

Κατά την διάρκεια, όπου το ακίνητο θα είναι άδειο ή απλά οικόπεδο, και δεν έχετε κάποιο εισόδημα από αυτό το ακίνητο, τότε δεν χρειάζεται να κρατάτε λογιστικά βιβλία, απλά μία φορά τον χρόνο, πρέπει να κάνετε φορολογική δήλωση για το εισόδημα της εταιρίας αυτής.
Το εισόδημα σε αυτή την περίπτωση είναι 0€, οπότε και ο φόρος σας είναι 0€. Απλά πρέπει να πληρώνετε ένα λογιστή, ώστε να φτιάχνει την φορολογική σας δήλωση.

Οπότε, στην αρχή του έργου, όταν απλά έχετε το οικόπεδο, χρειάζεστε μόνο το ελληνικό ΑΦΜ σαν αλλοδαπή εταιρία. Δεν χρειάζεται από την αρχή να δημιουργήσετε ένα υποκατάστημα ή μία θυγατρική εταιρία.
Όταν θα ξεκινήσει η κατασκευή, τότε θα πρέπει να δημιουργήστε ένα υποκατάστημα ή μία θυγατρική εταιρία στην Ελλάδα, και να έχετε όλα τα λογιστικά βιβλία σαν μία ελληνική εταιρία.

Παρακάτω αναφέρεται κάθε περίπτωση:

Υποκατάστημα της αλλοδαπής εταιρίας

Το υποκατάστημα της αλλοδαπής εταιρίας, θα μπορεί να στέλνει όλο το καθαρό κέρδος στην μητρική εταιρία, χωρίς να πληρώνει και δεύτερη φορά φόρο εισοδήματος και στην χώρα σας, επειδή πληρώσατε ήδη στην Ελλάδα.

Σε αυτήν την περίπτωση δεν χρειάζεται να πληρώσετε φόρο μερισμάτων στην Ελλάδα. Στέλνετε τα καθαρά κέρδη στην χώρα σας, και εκεί πληρώνετε φόρο μερισμάτων, ανάλογα με τ%